住宅ローン変動金利が1%超え｜借り換えで得する条件と判断基準【2026年版】

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2026年4月、住宅ローンの変動金利が15年ぶりに1%を超えました。日銀の利上げに伴い、変動金利は0.9〜1.1%台、固定金利は2.5〜3.0%台に上昇しています。「うちの住宅ローン、このままで大丈夫？」と不安を感じているパパ・ママは多いはず。この記事では、住宅ローン残高3,000万円・子ども2人の家庭を例に、借り換えで得するケースと損するケースを具体的にシミュレーションします。

2026年4月の住宅ローン金利はどうなっている？

2026年4月時点の住宅ローン金利は、変動・固定ともに上昇傾向が続いています。日銀が2025年12月に追加利上げを実施し、政策金利は約0.75%に達しました（参考：日本銀行 金融政策）。今後さらに1.0%まで上がる予測も出ています。住宅ローンの一般的な仕組みについては住宅金融支援機構の情報も参考になります。

金利タイプ	2024年4月	2025年4月	2026年4月	変化
変動金利（最優遇）	0.3〜0.5%	0.5〜0.8%	0.9〜1.1%	+0.6%
10年固定	1.0〜1.5%	1.5〜2.0%	2.5〜3.0%	+1.5%
フラット35（21〜35年）	1.82%	2.10%	2.49%	+0.67%

特に注目すべきは変動金利の上昇です。2024年には0.3%台で借りられた変動金利が、わずか2年で1.0%を超えました。変動金利で借りている人の返済額は、5年ルール・125%ルールにより急激には上がりませんが、2026年7月の返済分から実質的な影響が出始めます。

「借り換えたほうが得」な人の3条件

住宅ローンの借り換えが経済的にメリットがあるのは、一般的に以下の3条件をすべて満たす場合です。残高1,000万円以上、残期間10年以上、金利差0.5%以上。この3条件を「借り換え効果の目安」として覚えておいてください。

条件	基準	理由
ローン残高	1,000万円以上	残高が少ないと借り換え手数料を回収できない
残返済期間	10年以上	期間が短いと金利差のメリットが小さい
金利差	0.5%以上	手数料（30〜80万円程度）を考慮しても得になるライン

逆に言えば、残高500万円・残期間5年の人は借り換え手数料を回収できない可能性が高いので、現在のローンを繰り上げ返済するほうが合理的です。

家族4人のシミュレーション｜残高3,000万円で比較

40代パパ・子ども2人（小学生と幼児）の家庭で、住宅ローン残高3,000万円・残期間25年のケースをシミュレーションします。

シナリオ	金利	月々の返済額	総返済額	現状との差
現状（変動1.0%のまま）	1.0%	113,061円	33,918,300円	—
変動金利が1.5%に上昇	1.5%	119,980円	35,994,000円	+2,075,700円
借り換え（ネット銀行0.6%）	0.6%	108,239円	32,471,700円	-1,446,600円
固定に切り替え（2.5%）	2.5%	134,588円	40,376,400円	+6,458,100円

ネット銀行の低金利ローン（0.6%程度）に借り換えた場合、現状の1.0%と比べて総返済額で約145万円の削減、月々約5,000円の負担軽減になります。借り換え手数料（50〜80万円程度）を差し引いても約65〜95万円のメリットです。

一方、変動から固定（2.5%）に切り替えると月々の返済額が約2万円増え、総返済額は約645万円増加します。「金利上昇リスクをゼロにする安心料」としてこの金額を許容できるかは、家計の余力次第です。

変動→固定に切り替えるべきか？の判断フレーム

「変動と固定、結局どっちがいいの？」は住宅ローンの永遠のテーマですが、2026年の状況で判断するなら以下のフレームが使えます。

変動のまま続けるべき人は、家計に月2〜3万円の余裕がある人、繰り上げ返済で残期間を短縮できる人、金利動向を定期的にチェックできる人です。変動金利が仮に2%まで上がっても返済が破綻しないなら、変動のメリット（低金利期間の恩恵）を享受し続ける選択もあります。

固定に切り替えるべき人は、家計に余裕がなく返済額の変動を受け入れられない人、残期間が20年以上あり金利上昇リスクが長期にわたる人、精神的な安心を優先したい人です。

無料で借り換え診断する方法

「自分の場合はどうなの？」を手っ取り早く知るには、住宅ローン比較・診断サービスを使うのが最も効率的です。ローン残高・残期間・現在の金利を入力するだけで、借り換えメリットの概算と最適な借り換え先の候補を無料で提示してくれます。

筆者も実際にオンラインの借り換え診断を使いましたが、3分で概算が出てきて「借り換えで月4,800円、25年間で約144万円の削減可能」という結果でした。その後、気になった銀行に本審査を申し込むかどうかは自分で判断できるので、まずは気軽に診断してみることをおすすめします。

教育費と住宅ローンを両立させるパパのマネープラン

住宅ローンの見直しは単独で考えるのではなく、教育費の準備と合わせて「家計全体のキャッシュフロー」で判断するのが重要です。子どもの教育費のピークは大学入学時（18歳前後）で、4年間で400〜800万円かかります。

借り換えで浮いた月5,000円を教育費積立に回すと、18年間で約108万円になります（利回りゼロの場合）。NISAで年利3%で運用すれば約140万円。住宅ローンの見直しが教育費の準備に直結するわけです。

よくある質問

Q. 借り換えの手数料はどれくらいかかる？

一般的に30〜80万円程度です。内訳は、事務手数料（借入額の2.2%が多い）、抵当権の設定・抹消費用（登録免許税＋司法書士報酬で10〜20万円）、印紙税（2万円）などです。ネット銀行は事務手数料が高い代わりに保証料が無料のケースが多いです。

Q. 変動金利は今後どこまで上がる？

日本経済研究センターの予測では、2026年末までに政策金利が約1.0%に達する見通しです。変動金利はこれに連動するため、1.2〜1.5%程度まで上がる可能性があります。ただし、急激な利上げは景気に悪影響を与えるため、日銀は慎重に段階的な利上げを行うと見られています。

Q. 借り換えの審査は厳しい？

新規借入と同程度の審査があります。年収、勤続年数、健康状態（団信加入のため）、他の借入状況などが審査されます。転職直後や健康上の問題がある場合は審査が通りにくくなることがあるので注意してください。

まとめ｜金利1%超え時代の住宅ローン戦略

2026年は「金利のある世界」が本格的に始まった年です。変動金利1.0%超え、固定金利2.5%超えという状況で、住宅ローンを放置しておくのはリスクがあります。まずは無料の借り換え診断で「自分の場合いくら得するのか」を確認し、メリットがあれば具体的に動き出しましょう。借り換えで浮いた分を教育費やNISAに回せば、家計全体が改善します。

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※記載の情報は2026年4月時点のものです。住宅ローン金利は金融機関や審査条件により異なります。借り換えの判断にあたっては、ご自身の家計状況に合わせてFP等の専門家にご相談ください。本記事のシミュレーションは概算であり、実際の返済額とは異なる場合があります。